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jueves, 26 de julio de 2007
domingo, 22 de julio de 2007
FOS, FOT y que se descuenta . . .
Extraido del Codigo de Planeamiento
Factor de ocupación del suelo (FOS): porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con la proyección horizontal de las construcciones de todos los niveles del o de los edificios. Los factores de ocupación del suelo tienen carácter de máximos.
Factor de ocupación total (FOT): número que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la superficie edificable.
Línea de frente interno: traza del plano que limita la edificación permitida en una parcela con el espacio libre de manzana.
Línea interna de basamento: traza del plano que limita la edificación permitida del basamento con el centro libre de manzana.
Superficies deducibles : en el cómputo de la superficie edificable y en el factor de ocupación total no se incluirá:
La superficie cubierta y semicubierta destinada a guarda y estacionamiento de vehículos y espacios para carga y descarga;
La superficie de la planta baja libre;
La mitad de la superficie de los balcones, pórticos, galerías y toda otra superficie semicubierta;
La totalidad de la superficie destinada a instalaciones contra incendio como la caja de escaleras, sus antecámaras, y los palieres protegidos, etc., cuando se proyectan para cumplimentar las normas contra incendio del Código de la Edificación;
La unidad destinada a vivienda para encargado del edificio y local para ayudante de portería, cuando los mismos resulten exigibles;
Tanques de bombeo y reserva; sala de medidores de las instalaciones en general y salas de máquinas; pasadizos de ascensor, conductos de ventilación y/o servicios;
Las bauleras en tanto se ubiquen en el subsuelo y cumplan la siguiente proporción :
SUPERFICIE DE BAULERAS
POR CADA UNIDAD FUNCIONAL DE
HASTA 60m² 2m²
HASTA 90m² 3m²
MAS DE 90m² 4m²
Factor de ocupación del suelo (FOS): porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con la proyección horizontal de las construcciones de todos los niveles del o de los edificios. Los factores de ocupación del suelo tienen carácter de máximos.
Factor de ocupación total (FOT): número que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la superficie edificable.
Línea de frente interno: traza del plano que limita la edificación permitida en una parcela con el espacio libre de manzana.
Línea interna de basamento: traza del plano que limita la edificación permitida del basamento con el centro libre de manzana.
Superficies deducibles : en el cómputo de la superficie edificable y en el factor de ocupación total no se incluirá:
La superficie cubierta y semicubierta destinada a guarda y estacionamiento de vehículos y espacios para carga y descarga;
La superficie de la planta baja libre;
La mitad de la superficie de los balcones, pórticos, galerías y toda otra superficie semicubierta;
La totalidad de la superficie destinada a instalaciones contra incendio como la caja de escaleras, sus antecámaras, y los palieres protegidos, etc., cuando se proyectan para cumplimentar las normas contra incendio del Código de la Edificación;
La unidad destinada a vivienda para encargado del edificio y local para ayudante de portería, cuando los mismos resulten exigibles;
Tanques de bombeo y reserva; sala de medidores de las instalaciones en general y salas de máquinas; pasadizos de ascensor, conductos de ventilación y/o servicios;
Las bauleras en tanto se ubiquen en el subsuelo y cumplan la siguiente proporción :
SUPERFICIE DE BAULERAS
POR CADA UNIDAD FUNCIONAL DE
HASTA 60m² 2m²
HASTA 90m² 3m²
MAS DE 90m² 4m²
Escaleras
4.6.3.4. Escaleras principales. Sus características
Las escaleras principales de un edificio serán practicables y estarán provistas de pasamanos, siendo parte integrante de las mismas los rellenados o descansos.
El acceso a una escalera principal será fácil y franco a través de lugares comunes de paso que comuniquen con cada unidad de uso y a cada piso, según se establece en “De los medios de salida”.
Las escaleras principales de un edificio serán practicables y estarán provistas de pasamanos, siendo parte integrante de las mismas los rellenados o descansos.
El acceso a una escalera principal será fácil y franco a través de lugares comunes de paso que comuniquen con cada unidad de uso y a cada piso, según se establece en “De los medios de salida”.
En cada piso la escalera será perfectamente accesible desde cada vestíbulo general o público.
Una escalera principal tendrá las siguientes características.
a) Tramos:
Los tramos de la escalera tendrán no más que 21 alzadas corridas, entre descansos o rellanos.
b d 1,10 m
Fig. 4.6.3.4. a)
b) Línea de huella y compensación de escalones:
Las pedadas y los descansos de una escalera se medirán sobre la línea de huella, la cual correrá paralela a la zanca o limón interior, a una distancia de éste igual a la mitad del ancho de la escalera, sin rebasar 0,60 m.
Las medidas de todos los escalones de un mismo tramo serán, sobre la línea de huella, iguales entre sí y responderán a las siguiente fórmula:
2a + p = 0,60 m a 0,63 m
donde: a = (alzada), no será mayor que 0,18 m
p = (pedada), no será menor (1) que 0,26 m
(1) Corregido por la Editorial: “menor” en lugar de “mayor”
Los descansos tendrán un desarrollo no inferior a las 3/4 partes del ancho de la escalera, sin obligación de rebasar 1,10 m.
Las partes de una escalera que no sean rectas, tendrán el radio de la proyección horizontal del limón interior igual o mayor que 0,25 m.
La compensación de los escalones tendrá la siguiente limitación:
-- Las pedadas de hasta 4 escalones, en la parte más crítica (junto al limón interior) pueden tener 0,12 m, como mínimo y las demás aumentarán en forma progresiva, hasta alcanzar la medida normal.
La medición se efectúa sobre el limón interior y perpendicularmente a la bisectriz del ángulo de la planta del escalón.
Cuando el radio es mayor que 1,00 m se considera la escalera como de tramos rectos.
c) Ancho libre:
El ancho libre de una escalera se mide entre zócalos. Si el pasamanos que se coloque sobresale más que 7,5 cm de la proyección del zócalo, se tendrá en cuenta para medir el ancho libre. Sin perjuicio de cumplir lo dispuesto en "Escaleras exigidas de salida", los anchos mínimos son:
1) Caso general: 1,10 m, en todos los casos no comprendidos en los ítems que siguen;
2) Locales de comercio: 0,70 m, cuando la escalera comunique con local ubicado en pisos inmediatos al de la unidad comercial de uso y siempre que ese local anexo del principal no tenga mayor superficie que 50,00 m2, 0,90 m, cuando esta superficie no exceda de 100,00 m2;
3) Viviendas colectivas: 0,70 m, cuando se trate de una escalera interna que sirva a no más de dos pisos de una misma unidad de uso y cuando exista una escalera general que sirva a todos los pisos; 1,00 m, cuando se trate de una escalera que sirva de acceso a una sola vivienda y 0,90 m, cuando esta vivienda sea para el portero o encargado;
4) Unidad de vivienda: 1,00 m, cuando la escalera sirva de acceso a una unidad de vivienda; 0,70 m, cuando comunique pisos de una misma unidad;
d) Altura de paso:
La altura de paso será por lo menos de 2,00 m y se mide desde el solado de un rellano o escalón al cielorraso u otra saliente inferior de éste.
4.6.3.5. Escaleras secundarias. Sus características
Las escaleras secundarias serán practicables, siendo parte integrante de las mismas los rellanos y descansos:
a) Características:
1) Tramos y escalones:
Los tramos tendrán no más que 21 alzadas corridas. La alzada no excederá de 0,20 m. La pedada no será menor que 0,23 m sobre la línea de huella. Los descansos tendrán un desarrollo no menor que el doble de la pedada;
2) Ancho libre:
El ancho libre no será menor que 0,70 m. Puede ser de 0,60 m, si fuese de tramos rectos. Puede ser de 0,50 m cuando sirva de acceso a azotea de área no mayor que 100,00 m2, a torres, miradores y tanques. Cuando las escaleras tengan forma helicoidal no regirán las limitaciones del ítem 1);
3) Altura de paso:
la altura de paso serán por lo menos de 2,00 m, medida desde el solado de un rellano o estación al cielo raso u otra saliente inferior de éste.
b) Casos de aplicación:
Pueden tener acceso exclusivo por una escalera secundaria los lugares siguientes:
1) Un solo local de primera o de tercera clase de superficie no mayor que 20,00 m2,
2) Locales de segunda y cuarta clase;
3) Locales de quinta clase;
4) Las azoteas transitables, siempre que a la vez no sirvan a vivienda de portero o comercio.
Pueden ser escaleras secundarias las escaleras auxiliares exteriores de un edificio.
4.6.3.6.Escaleras verticales o de gato
La escalera vertical o de gato, puede servir de acceso sólo a los lugares siguientes:
-- Azoteas intransitables;
-- Techos;
-- Tanques.
Esta escalera se distanciará no menos que 0,15 m de paramentos, debe ser practicable y ofrecer, a juicio de la Dirección, suficientes condiciones de seguridad.
4.6.3.7. Escalones en pasajes y puertas
Los escalones que se proyecten en las entradas de un edificio, tendrá una alzada no mayor que 0,18 m y los que se proyecten al interior en pasajes o coincidentes con puertas, tendrá una alzada comprendida entre 0,12 m y 0,18 m
Clasificacion de locales, alturas y anchos minimos
Extraido del Codigo de Edificacion:
4.6.1.1. Criterio de clasificación de locales
A los efectos de este Código., los locales se clasifican como sigue:
a) Locales de primera clase:
Dormitorio; comedor; sala; sala común; (living-room); biblioteca; estudio; consultorio; escritorio; oficina y todo otro local habitable no clasificado de otro modo en este Código;
b) Locales de segunda clase:
Cocina; cuarto de baño; retrete; orinal; lavadero; guardarropa o vestuarios colectivo; cuarto de costura; cuarto de planchar;
c) Locales de tercera clase:
Local para comercio y/o trabajo; depósito comercial y/o industrial; vestuario colectivo en club y/o asociación; gimnasio y demás locales usados para practicar deporte; cocina de hotel, restaurante, casa de comida, comedor colectivo y similares;
d) Locales de cuarta clase:
Pasaje; corredor; vestíbulo; salita de espera anexa a oficina o consultorio; guardarropa; cuarto de roperos y/o de vestir anexo a dormitorio; tocador; despensa, antecomedor; espacio para cocinar; depósito no comercial ni industrial; depósito de no más que 250 m2 de área anexo o dependiente de local siempre que forme con éste una sola unidad de uso y no tenga acceso directo desde la vía pública; pequeño comercio, sin acceso de público a su interior; sala de cirugía; sala de rayos X; sala de micrófonos para grabación de discos o cintas magnéticas; laboratorio para procesos fotográficos.
e) Locales de quinta clase:
Locales auxiliares para servicios generales del edificio, como ser: portería, administración, cuarto de máquinas, dependencias del personal de servicio, salas comunes de juegos infantiles. Estos locales tendrán medios de salida entre pasajes y corredores generales o públicos y no directos sobre la vía pública.
4.6.2.2. Alturas mínimas de locales y distancias mínimas entre solados
La altura mínima de cada local varía de acuerdo a su clase y uso. La altura libre y la distancia entre solados, mínimas, son las siguientes:
En edificios de sanidad (hospitales, sanatorios, clínicas, maternidades, preventorios), las salas de internación tendrán altura libre no inferior a 3,00 m en piso bajo y 2,70 m en pisos altos.
4.6.3.1. Areas y lados mínimos de los locales de primera y tercera clase
a) El área y el lado mínimo de los locales de primera y tercera clase se miden con exclusión de los armarios o roperos empotrados. Los valores mínimos son los siguientes:
b) El lado mínimo de los locales de primera clase en vivienda permanente se mide con exclusión de los armarios o roperos empotrados. La superficie mínima incluye armarios o roperos empotrados.
Locales de primera clase de vivienda permanente
(1) En caso de tratarse del segundo dormitorio en una vivienda con dos dormitorios la dimensión del lado mínimo será 2,30 y su superficie 8,60. Mientras que si se trata de una vivienda con tres o cuatro dormitorios, el segundo deberá cumplir con lado mínimo igual 2,50 m; superficie mínima = 9 m2.
(2) Los locales mencionados deberán contar con la expansión (terraza balcón) que cumplimente las condiciones señaladas en el cuadro.
No se admitirán dormitorios en viviendas permanentes cuyas dimensiones resulten menores a las mínimas establecidas para el cuarto dormitorio.
Cuando se proyecte dormitorios de servicio, éste tendrá como lado mínimo dos metros y su superficie mínima será de 8,00 m2, debiendo contar con un baño de servicio contiguo.
4.6.3.2. Areas y lados mínimos de las cocinas, espacios para cocinar, baños, retretes, lavaderos y secaderos
a) Cocinas:
Una cocina debe tener un área mínima de 3,00 m2 y lado no inferior a 1,50 m;
b) Espacios para cocinar:
Un espacio para cocinar debe tener un área inferior a 3,00 m2. Sus lados responderán a la relación
b 2 a
siendo a = profundidad que no rebasará de 1,25 m;
c) Baños y retretes:
Los baños y los retretes tendrán área y lados mínimos, de acuerdo con los artefactos que contengan, como sigue:
La ducha se instalará de modo que ningún artefacto se sitúe a menos de 0,25 m de la vertical del centro de la flor.
d) Disposiciones especiales en vivienda permanente:
Cocina y lavadero-secadero podrán configurar un solo local. Para ello el lado mínimo será de 1,50 m y la superficie mínima de la suma de ambos de acuerdo al cuadro.
Cuando se proyecta baño de servicio, ésta tendrá como lado mínimo 0,90 m y como superficie mínima 1,40 m, y deberá tener ducha, inodoro y lavabo.
En edificios de sanidad (hospitales, sanatorios, clínicas, maternidades, preventorios), las salas de internación tendrán altura libre no inferior a 3,00 m en piso bajo y 2,70 m en pisos altos.
4.6.3.1. Areas y lados mínimos de los locales de primera y tercera clase
a) El área y el lado mínimo de los locales de primera y tercera clase se miden con exclusión de los armarios o roperos empotrados. Los valores mínimos son los siguientes:
b) El lado mínimo de los locales de primera clase en vivienda permanente se mide con exclusión de los armarios o roperos empotrados. La superficie mínima incluye armarios o roperos empotrados.
Locales de primera clase de vivienda permanente
(1) En caso de tratarse del segundo dormitorio en una vivienda con dos dormitorios la dimensión del lado mínimo será 2,30 y su superficie 8,60. Mientras que si se trata de una vivienda con tres o cuatro dormitorios, el segundo deberá cumplir con lado mínimo igual 2,50 m; superficie mínima = 9 m2.
(2) Los locales mencionados deberán contar con la expansión (terraza balcón) que cumplimente las condiciones señaladas en el cuadro.
No se admitirán dormitorios en viviendas permanentes cuyas dimensiones resulten menores a las mínimas establecidas para el cuarto dormitorio.
Cuando se proyecte dormitorios de servicio, éste tendrá como lado mínimo dos metros y su superficie mínima será de 8,00 m2, debiendo contar con un baño de servicio contiguo.
4.6.3.2. Areas y lados mínimos de las cocinas, espacios para cocinar, baños, retretes, lavaderos y secaderos
a) Cocinas:
Una cocina debe tener un área mínima de 3,00 m2 y lado no inferior a 1,50 m;
b) Espacios para cocinar:
Un espacio para cocinar debe tener un área inferior a 3,00 m2. Sus lados responderán a la relación
b 2 a
siendo a = profundidad que no rebasará de 1,25 m;
c) Baños y retretes:
Los baños y los retretes tendrán área y lados mínimos, de acuerdo con los artefactos que contengan, como sigue:
4.6.1.1. Criterio de clasificación de locales
A los efectos de este Código., los locales se clasifican como sigue:
a) Locales de primera clase:
Dormitorio; comedor; sala; sala común; (living-room); biblioteca; estudio; consultorio; escritorio; oficina y todo otro local habitable no clasificado de otro modo en este Código;
b) Locales de segunda clase:
Cocina; cuarto de baño; retrete; orinal; lavadero; guardarropa o vestuarios colectivo; cuarto de costura; cuarto de planchar;
c) Locales de tercera clase:
Local para comercio y/o trabajo; depósito comercial y/o industrial; vestuario colectivo en club y/o asociación; gimnasio y demás locales usados para practicar deporte; cocina de hotel, restaurante, casa de comida, comedor colectivo y similares;
d) Locales de cuarta clase:
Pasaje; corredor; vestíbulo; salita de espera anexa a oficina o consultorio; guardarropa; cuarto de roperos y/o de vestir anexo a dormitorio; tocador; despensa, antecomedor; espacio para cocinar; depósito no comercial ni industrial; depósito de no más que 250 m2 de área anexo o dependiente de local siempre que forme con éste una sola unidad de uso y no tenga acceso directo desde la vía pública; pequeño comercio, sin acceso de público a su interior; sala de cirugía; sala de rayos X; sala de micrófonos para grabación de discos o cintas magnéticas; laboratorio para procesos fotográficos.
e) Locales de quinta clase:
Locales auxiliares para servicios generales del edificio, como ser: portería, administración, cuarto de máquinas, dependencias del personal de servicio, salas comunes de juegos infantiles. Estos locales tendrán medios de salida entre pasajes y corredores generales o públicos y no directos sobre la vía pública.
4.6.2.2. Alturas mínimas de locales y distancias mínimas entre solados
La altura mínima de cada local varía de acuerdo a su clase y uso. La altura libre y la distancia entre solados, mínimas, son las siguientes:
En edificios de sanidad (hospitales, sanatorios, clínicas, maternidades, preventorios), las salas de internación tendrán altura libre no inferior a 3,00 m en piso bajo y 2,70 m en pisos altos.
4.6.3.1. Areas y lados mínimos de los locales de primera y tercera clase
a) El área y el lado mínimo de los locales de primera y tercera clase se miden con exclusión de los armarios o roperos empotrados. Los valores mínimos son los siguientes:
b) El lado mínimo de los locales de primera clase en vivienda permanente se mide con exclusión de los armarios o roperos empotrados. La superficie mínima incluye armarios o roperos empotrados.
Locales de primera clase de vivienda permanente
(1) En caso de tratarse del segundo dormitorio en una vivienda con dos dormitorios la dimensión del lado mínimo será 2,30 y su superficie 8,60. Mientras que si se trata de una vivienda con tres o cuatro dormitorios, el segundo deberá cumplir con lado mínimo igual 2,50 m; superficie mínima = 9 m2.
(2) Los locales mencionados deberán contar con la expansión (terraza balcón) que cumplimente las condiciones señaladas en el cuadro.
No se admitirán dormitorios en viviendas permanentes cuyas dimensiones resulten menores a las mínimas establecidas para el cuarto dormitorio.
Cuando se proyecte dormitorios de servicio, éste tendrá como lado mínimo dos metros y su superficie mínima será de 8,00 m2, debiendo contar con un baño de servicio contiguo.
4.6.3.2. Areas y lados mínimos de las cocinas, espacios para cocinar, baños, retretes, lavaderos y secaderos
a) Cocinas:
Una cocina debe tener un área mínima de 3,00 m2 y lado no inferior a 1,50 m;
b) Espacios para cocinar:
Un espacio para cocinar debe tener un área inferior a 3,00 m2. Sus lados responderán a la relación
b 2 a
siendo a = profundidad que no rebasará de 1,25 m;
c) Baños y retretes:
Los baños y los retretes tendrán área y lados mínimos, de acuerdo con los artefactos que contengan, como sigue:
La ducha se instalará de modo que ningún artefacto se sitúe a menos de 0,25 m de la vertical del centro de la flor.
d) Disposiciones especiales en vivienda permanente:
Cocina y lavadero-secadero podrán configurar un solo local. Para ello el lado mínimo será de 1,50 m y la superficie mínima de la suma de ambos de acuerdo al cuadro.
Cuando se proyecta baño de servicio, ésta tendrá como lado mínimo 0,90 m y como superficie mínima 1,40 m, y deberá tener ducha, inodoro y lavabo.
En edificios de sanidad (hospitales, sanatorios, clínicas, maternidades, preventorios), las salas de internación tendrán altura libre no inferior a 3,00 m en piso bajo y 2,70 m en pisos altos.
4.6.3.1. Areas y lados mínimos de los locales de primera y tercera clase
a) El área y el lado mínimo de los locales de primera y tercera clase se miden con exclusión de los armarios o roperos empotrados. Los valores mínimos son los siguientes:
b) El lado mínimo de los locales de primera clase en vivienda permanente se mide con exclusión de los armarios o roperos empotrados. La superficie mínima incluye armarios o roperos empotrados.
Locales de primera clase de vivienda permanente
(1) En caso de tratarse del segundo dormitorio en una vivienda con dos dormitorios la dimensión del lado mínimo será 2,30 y su superficie 8,60. Mientras que si se trata de una vivienda con tres o cuatro dormitorios, el segundo deberá cumplir con lado mínimo igual 2,50 m; superficie mínima = 9 m2.
(2) Los locales mencionados deberán contar con la expansión (terraza balcón) que cumplimente las condiciones señaladas en el cuadro.
No se admitirán dormitorios en viviendas permanentes cuyas dimensiones resulten menores a las mínimas establecidas para el cuarto dormitorio.
Cuando se proyecte dormitorios de servicio, éste tendrá como lado mínimo dos metros y su superficie mínima será de 8,00 m2, debiendo contar con un baño de servicio contiguo.
4.6.3.2. Areas y lados mínimos de las cocinas, espacios para cocinar, baños, retretes, lavaderos y secaderos
a) Cocinas:
Una cocina debe tener un área mínima de 3,00 m2 y lado no inferior a 1,50 m;
b) Espacios para cocinar:
Un espacio para cocinar debe tener un área inferior a 3,00 m2. Sus lados responderán a la relación
b 2 a
siendo a = profundidad que no rebasará de 1,25 m;
c) Baños y retretes:
Los baños y los retretes tendrán área y lados mínimos, de acuerdo con los artefactos que contengan, como sigue:
Codigo de Planeamiento Urbano de la Ciudad de Buenos Aires
Bajate el Codigo de Planeamiento Urbano para poder consultar online
http://www.buenosaires.gov.ar/areas/gob_control/regulacion/habil_permisos/Codigo_de_planeamiento_urbano.zip?menu_id=4488
http://www.buenosaires.gov.ar/areas/gob_control/regulacion/habil_permisos/Codigo_de_planeamiento_urbano.zip?menu_id=4488
Codigo de Edificacion de la Ciudad de Buenos Aires
Bajate aca, el Codigo para poder consultarlo online.
http://www.buenosaires.gov.ar/areas/gob_control/regulacion/habil_permisos/codigoedificacion.zip?menu_id=4486
http://www.buenosaires.gov.ar/areas/gob_control/regulacion/habil_permisos/codigoedificacion.zip?menu_id=4486
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